Στις ειδικές προϋποθέσεις για την εξασφάλιση τριετούς φοροαπαλλαγής από την διάθεση προς ενοικίαση κλειστών ακινήτων πρέπει να εστιάσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων πριν προχωρήσουν στην υποβολή της φορολογικής τους δήλωσης.
Για να θεωρηθεί ένα ακίνητο «κενό» θα πρέπει να έχει δηλωθεί εμπρόθεσμα στην φορολογική δήλωση ενώ όσοι έσπευσαν να εμφανίσουν τις κατοικίες τους εκ των υστέρων στην εφορία ακόμη και αν πληρούν τις υπόλοιπες προϋποθέσεις δεν δικαιούνται την απαλλαγή.
Οι κατοικίες πρέπει να είναι δηλωμένες ως κενές ή σε αδράνεια για τουλάχιστον 3 χρόνια ή να προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου airbnb), εφόσον η μίσθωση είναι μακροχρόνια και συναφθεί έως τις 31/12/2026.
Επίσης, οι ενοικιαστές θα πρέπει να συνάψουν τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από τη κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν λυθεί και η μίσθωση αυτή, χάνεται και η περαιτέρω φοροαπαλλαγή.
Η απαλλαγή θα ισχύει κατ’ εξαίρεση και για μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας, για κατοικίες που θα εκμισθωθούν γιατρούς, νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης δεν θα χάνει τη συνέχιση της φοροαπαλλαγής αν εντός εξαμήνου συνάπτει νέες μισθωτικές συμβάσεις κύριας κατοικίας, τουλάχιστον εξάμηνης ή και τριετούς διάρκειας.
Οι προϋποθέσεις για κατοικίες από βραχυχρόνια μίσθωση είναι:
- Η κατοικία να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος.
- Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.
Όλες οι λεπτομέρειες για το πότε χορηγείται η φοροαπαλλαγή, δίνονται μέσα από τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις που βρίσκονται στον αναλυτικό οδηγό που εξέδωσε η ΑΑΔΕ προκειμένου να αποσαφηνίσει σειρά θεμάτων ενόψει της υποβολής των φετινών φορολογικών δηλώσεων.
Πώς δηλώνω στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος το εισόδημα από ακίνητα, τα οποία δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, για τη χορήγηση της απαλλαγής από το φόρο εισοδήματος:
Για τη χορήγηση της απαλλαγής, δηλώνετε κατά τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2 το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτήσατε από την εκμίσθωση κατοικίας επιλέγοντας κατά περίπτωση στη στήλη 17 τον κωδικό 64 «Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή», τον κωδικό 65 «Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», τον κωδικό 66 «Εκμίσθωση κατοικίας εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που ήταν κενή» ή τον κωδικό 67 «Εκμίσθωση εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Το εν λόγω εισόδημα, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζει ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος, μεταφέρεται στους νέους κωδικούς 119-120 «Απαλλασσόμενο από τον φόρο εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών» στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1.
Παραδείγματα
Στην περίπτωση ακινήτου 100 τ.μ., το οποίο νοικιαζόταν μακροχρόνια μέχρι και το 2022, ενώ καθ’ όλο το έτος 2023 και 2024 ήταν κενό και το 2025 νοικιάστηκε με τριετή σύμβαση δεν δικαιούται απαλλαγή:
Η εξήγηση που δίνεται είναι ότι το εισόδημα που αποκτήθηκε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν θα τύχει απαλλαγής, καθώς σύμφωνα με την παρ. 91 του άρθρου 72 ΚΦΕ απαιτείται η εκμισθούμενη κατοικία να ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024.
Σε άλλο παράδειγμα, όπου κατοικία 85 τ.μ., δηλωνόταν όλα τα προηγούμενα έτη ως δευτερεύουσα και συνάφθηκε σύμβαση μίσθωσης τετραετούς διάρκειας τον Νοέμβριο 2025 δεν δικαιούται απαλλαγή:
Η εξήγηση που δίνεται είναι ότι το εισόδημα που αποκτήθηκε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν απαλλάσσεται του φόρου, καθώς σύμφωνα με την παρ. 91 του άρθρου 72 ΚΦΕ απαιτείται η εκμισθούμενη κατοικία, κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024, να έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή κατά το φορολογικό έτος 2024 να έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.
